與 재초환 폐지 검토
재건축 이익 8천만원 넘으면
최대 50% 부담금으로 환수
재초환 유지 고집했던 민주당
내년 지방선거 의식 입장바꿔
20대 대선때도 '폐지'꺼냈지만
선거 끝나자 흐지부지 되기도
국힘은 재초환폐지 법안 발의

◆ 부동산 대책 ◆


더불어민주당이 재건축초과이익환수제(재초환)의 완화·폐지까지 전향적으로 검토하겠다고 밝힌 것은 부동산과 관련한 민심이 심상치 않다고 판단했기 때문이다. 10·15 부동산 대책으로 악화한 민심이 이상경 국토교통부 1차관의 부적절한 발언으로 들불처럼 커지자 이를 차단하기 위해 재초환 카드까지 꺼내든 모습이다.
재건축 초과이익환수제는 재건축 사업의 후반 단계를 틀어막는 규제로, 현재 정비사업의 숨통을 조이는 것으로 유명하다. 전문가들은 그동안 주택 공급을 가로막던 핵심 규제를 단서 조건 없이 폐지해야 한다고 지적하며 향후 추이에 관심을 쏟고 있다. 하지만 시장에서는 반신반의하는 신호도 여전하다.
민주당이 그동안 '지대(토지 개발 등을 통해 정상 가격을 초과해 남기는 이익) 환수'를 화두로 지속적으로 내세웠기 때문이다. 다시 말해서 본인들의 핵심 철학을 포기하고 주택 공급을 위해 과감하게 규제를 풀지 상황을 지켜봐야 한다는 의견이다.
재건축 초과이익환수제는 재건축으로 얻는 이익이 조합원 1인당 8000만원을 초과할 경우 최대 50%를 부담금으로 환수하는 제도다. 재건축 사업기간 중 집값 상승분에서 공사비, 조합운영비 등 개발비용을 제외한 초과이익을 기준으로 부과된다.
국회 국토교통위원회 심사 자료에 따르면 지난해 기준 재건축 부담금 부과 예상 단지는 전국 68곳에 달한다. 단지별 조합원 1인당 평균 부과 예상액은 1억500만원이다. 서울의 경우 조합원 1명당 부과 예상액이 4억2000만원인 단지를 비롯해 4억5000만원에 달하는 단지까지 나왔다.
전문가들은 재건축 부담금이 완화·폐지될 경우 주택 공급에 큰 도움을 줄 수 있다는 반응이다. 문재인 정부 당시 재건축 부담금은 안전진단 강화, 민간 분양가상한제와 함께 '재건축을 가로막는 저승사자 3인방'으로 통했다. 특히 사업시행인가 이후 단지들에 치명타라 주택 공급을 가로막는 효과가 가장 컸다. 실제로 대치쌍용 1·2차 단지 사업 등이 이 때문에 중단된 바 있다. 안전진단 강화 방안은 폐지됐고, 분양가상한제는 강남 3구(강남·서초·송파구)와 용산구만 남겨놓고 없어졌지만 초과이익환수제만은 남아 있었다.
전문가들은 규제 완화가 적절한 시기를 놓쳐 공급을 지연시켜 왔다며 이번만큼은 '정책 타이밍'을 놓치지 않아야 한다고 강조했다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "공사비 상승으로 인해 개발 이익이 줄어든 상황에서 재초환은 시장에 불필요한 규제로 작용하고 있다"며 "이를 유지하는 것은 주택 공급 확대를 가로막는 행위"라고 지적했다. 권대중 한성대 일반대학원 경제부동산학과 석좌교수는 "재건축을 활성화하기 위해서 불필요한 정치적 고려나 공공 기여 등의 조건 없이 재초환은 즉각 폐지돼야 한다"고 촉구했다.
민주당과 정부는 그동안 재건축 초과이익환수제를 유지해야 한다는 입장이었다. 이처럼 과감한 카드를 꺼낸 이유는 부동산 민심에 대한 불안감과 내년 지방선거를 겨냥한 행보가 복합적으로 얽힌 것으로 풀이된다. 집값이 내년 6월로 다가온 지방선거의 최대 화두가 될 가능성이 커지면서 '가장 센' 규제를 풀어 시장에 주택 공급에 대한 확실한 신호를 보내겠다는 것이다. 하지만 재건축 부담금이 실제로 완화 혹은 폐지될지는 지켜봐야 할 것으로 보인다. 지난 20대 대선 때도 국민의힘과 민주당이 모두 '재건축 초과이익환수제 폐지 및 완화'를 화두로 내걸었지만 선거 이후에는 흐지부지됐다. 특히 민주당의 경우에는 '개발이익 환수'를 강조하는 경향이라 재건축 초과이익환수제 완화에 대한 거부감이 높다. 실제로 민주당 내부에서도 재건축 초과이익환수제가 주택 공급 확대에 큰 영향이 없을 것이라는 '무용론'과 제도를 폐지·완화해야 시장의 심리를 진정시킬 수 있다는 주장이 엇갈리고 있는 것으로 알려졌다.
한편 민주당은 당내 일각에서 제기되는 보유세 논의 가능성에 대해서는 계속 선을 긋고 있다. 이날 문진석 의원은 "보유세는 논의하지 않는다"고 했으며 복기왕 의원도 "세제보다 공급 정책을 중심으로 힘을 모으고 있다"고 했다.
[손동우 기자 / 박재영 기자 / 박나은 기자]


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