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오기형 민주 의원, 주택공급계획 분석 “이주수요 집중땐 주거비 상승” 우려 15일 국회 재정경제기획위원회 소속 오기형 의원(더불어민주당, 서울 도봉구을)은 서울시가 제출한 자료 (2031년 주택공급 계획)에 대해 “서울의 주택 문제는 먼 미래의 공급계획만으로 해결할 수 없다. 정비사업의 속도를 높이는 것과 동시에 2026년부터 2030년까지 발생할 수 있는 공급 공백을 어떻게 메울 것인지에 대한 서울시의 별도 단기 공급대책이 필요하다”고 밝혔다. 서울시가 제출한 자료에 따르면 신속통합기획을 통해 2031년까지 약 31만가구 규모의 주택공급을 추진하고 있지만 실제 서울의 주택 재고가 늘어나는 효과는 8만7000여가구에 불과한 것으로 분석됐다 . 서울시 신통기획 대상지 253곳을 분석한 결과 해당 지역의 기존 주택은 총 22만2126가구이며 정비사업 완료 후 계획된 주택은 30만9500가구 수준이다. 이에 따라 사업을 통해 실제 추가되는 주택은 8만7374가구 수준으로 서울시가 내세우는 약 ‘31만가구 전체가 서울에 새롭게 공급되는 주택으로 받아들여질 경우 실제 공급 효과와 상당한 차이가 발생할 수 있다는 지적이다 . 특히 신통기획 대상지 가운데 30곳은 사업 이후 계획가구가 기존가구보다 오히려 감소하는 것으로 나타났다. 성북구의 한 사업장은 기존 509가구에서 191가구로 62.5% 감소하고, 노원구의 한 사업장도 864가구에서 355가구로 58.9% 줄어드는 것으로 분석됐다. 용산구의 한 사업장은 기존 8373가구에서 5970가구로 2403가구 감소하고, 서대문구의 한 사업장은 3735가구에서 2320가구로 1415가구 감소하는 것으로 나타났다.   절반 이상 착공이 2030년 이후 더 큰 문제는 공급 시점이다. 서울시 계획을 연도별로 살펴보면 2026년 착공 목표는 2만8776가구, 2027년 2만4142가구, 2028년에는 1만8413가구에 그친다. 반면 2030년에는 5만3505가구, 2031년에는 6만9755가구로 급증한다. 결국 전체 착공계획 물량 가운데 55.5%가 임기 후반인 2030~2031년에 집중된 셈이다. 주택은 착공한다고 바로 시장에 공급되는 것이 아닌 점도 문제다. 자료상 서울시 계획 역시 착공에서 준공까지 약 4년의 시차를 전제로 한다. 예컨대 2026년 착공 목표 물량은 2030년, 2027년 물량은 2031년, 2031년 착공 물량은 2035년 준공을 목표로 하고 있다. 따라서 계획 대로 사업이 진행되더라도 2030~2031년에 집중된 착공 물량이 실제 입주할 수 있는 주택으로 공급되는 시점은 상당 부분 2034~2035년에 이르게 된다 . 결국 서울시가 발표한 신통기획 물량은 향후 정비사업의 잠재적인 공급 규모라는 의미는 있지만 2026년부터 당장 직면할 수 있는 서울의 주택공급 부족을 해소할 단기 공급 대체하므로 보기에는 한계가 있다는 지적이다. 오 의원은 “재개발·재건축을 신속하게 추진해 서울의 주택공급을 확대하는 방향 자체에는 동의한다”면서도 “시민들에게 중요한 것은 실제 몇 채가 더 늘어나고, 그 집에 언제 입주할 수 있느냐는 것이다”고 지적했다. 이어 “불과 2년간 12만3260가구 규모의 기존 주택이 착공 대상에 놓이면서 대규모 주택 멸실과 주민 이주가 예상된다”며 “이처럼 이주 수요가 단기간에 집중될 경우 서울의 전월세 시장 불안과 주거비 상승으로 이어질 수 있다”고 덧붙였다. 끝으로 오 의원은 △연도별·자치구별 주택 멸실 규모 △정비사업 이주 가구 규모와 이주 시기 △같은 기간 서울의 신규 입주 및 전월세 공급 가능 물량 △대규모 사업장 간 이주 시기 조정 방안 △공공임대·장기전세 등 이주수요 흡수 대책 △수도권 주택공급과 연계한 광역 이주대책을 포함한 구체적인 정비사업 이주·전월세 안정 대책을 조속히 내놓을 것을 당부했다.    

재건축 특화설계 잇단 변경 7개동 제안했던 신반포4차 심의땐 11개동으로 확 늘어 한남2구역은 고도완화 무산 여의도 공작도 설계안 달라져 계약 전 제안이라 구속력 약해 “조합원 갈등 불씨 돼” 비판 커 서울 주요 재건축·재개발 사업장에서 시공사 선정 당시 건설사들이 내건 특화설계가 인허가 과정에서 달라지는 사례가 이어지고 있다. 수주 경쟁력으로 내세운 동 배치와 평형 등이 심의 과정에서 바뀌면서 조합원 갈등을 낳거나 사업 불확실성을 키우고 있다. 14일 정비업계에 따르면 서울 서초구 잠원동 신반포4차 재건축 사업은 최고 49층, 11개 동, 1833가구 규모로 지난달 서울시 통합심의를 조건부 통과했다. 시공사인 삼성물산이 수주 당시 제안했던 7개 동보다 4개 동 늘었다. 삼성물산은 수주 당시 조합이 계획한 12개 동을 7개 동으로 줄이고 총 1320가구를 한강 조망이 가능하도록 설계해 모든 조합원이 한강뷰를 누릴 수 있다고 설명했다. 신규 단지명도 문화유산(Heritage)과 강(River), 숫자 7(Seven)을 결합한 ‘래미안 헤리븐 반포’를 제안했다. 그러나 올해 초 서울시 사전 자문에서 단지 북측으로 이전한 청담고의 일조권 등이 문제가 돼 심의안이 반려됐고, 동 수를 늘리는 방향으로 계획이 수정됐다. 조건부 의결된 통합심의안에는 북측 학교 인접 구간의 높이 조정과 십자형 공공보행통로 등도 반영됐다. 일부 조합원 사이에서는 변경된 배치로 당초 약속한 한강 조망이 온전히 구현되기 어려운 것 아니냐는 우려가 나온다. 인근 공인중개사사무소 관계자는 “한강뷰 보장을 우려하는 조합원이 적지 않다”면서도 “사업 속도가 늦어지면 안 된다는 의견도 있어 이러지도 저러지도 못하는 분위기”라고 말했다. ◆수주 공약, 심의 문턱서 잇단 수정 여의도 공작아파트에서는 지난해, 2023년 시공사 선정 당시 설계안과 사업시행자인 KB부동산신탁이 이후 제출한 통합심의안이 달라졌다는 논란이 불거졌다. 소형 주택형은 늘고 대형 주택형은 줄어든 데다 소유주 고층부 우선배정 조항 등이 쟁점이 됐고, 결국 토지등소유자 전체회의에서 정비사업운영위원 전원이 해임됐다. 수주 당시 공약이 인허가 문턱을 넘지 못한 사례도 있다. 용산구 한남2구역 재개발 시공사인 대우건설은 2022년 수주 당시 남산 경관 보호를 위한 고도제한을 118ｍ까지 완화해 최고 층수를 높이겠다는 ‘118 프로젝트’를 내세웠다. 그러나 서울시가 고도제한 완화에 반대하면서 계획은 무산됐고, 조합에서는 공약 불이행 책임론이 불거져 시공사 재신임 여부를 묻는 총회까지 열렸다. 조합 요구로 설계가 달라지는 경우도 있다. 성수전략정비구역1지구는 올해 4월 GS건설을 시공사로 선정했다. GS건설은 ‘리베니크 자이’를 제안하며 지하 5층~지상 최고 64층, 13개 동, 3014가구와 조합원 전원 한강 조망, 확정 공사비 등을 주요 조건으로 내세웠다. 그러나 홍보관 운영 과정에서 조합원들이 한강과 가장 가까운 전면부에 중형 평형 배정을 요구하면서 조합과 GS건설은 주력 주택형을 전용면적 59㎡에서 84㎡로 바꿨다. 이 과정에서 일조 문제가 발생해 저층 건축물도 추가됐다. ◆화려한 제안 뒤 ‘변경 가능’ 단서 서울시는 신속통합기획과 통합심의를 통해 정비사업 기간 단축을 추진하고 있다. 하지만 시공사 선정 이후 인허가나 조합 요구 등으로 핵심 설계를 다시 손보고 내부 갈등까지 빚는 상황이 반복되면 절차 단축 효과도 떨어질 수 있다는 지적이 나온다. 전문가들은 특화설계 논란의 배경에 정비사업 특유의 수주 구조가 있다고 지적한다. 건설사가 시공권을 따내기 위해 특화설계를 내걸지만 정식 공사도급계약 체결 전 단계의 제안인 만큼 이행 방식이 명확하지 않은 경우가 많다. 조합이 입찰 단계부터 이행 조건을 문서화해야 한다는 지적이 나오는 이유다. 김예림 법무법인 심목 대표변호사는 “특화설계는 정식 공사도급계약을 체결하기 이전인 입찰 단계의 제안으로, 시공사 선정 후 가계약을 쓰더라도 이행 방식이 명확하지 않은 경우가 대부분이고 제안서에도 ‘변경될 수 있음’ 등의 단서가 붙는다”며 “입찰 때부터 이행 조건을 자료에 명시적으로 기재해 증거를 남겨둘 필요가 있다”고 말했다. 한 건축사사무소 대표는 “건설사들이 수주를 위해 그림을 화려하게 그려 과장하는 경우가 있다”며 “시공사 선정 후에는 조합이 시공사의 도움을 받는 관계가 되기 때문에 설계가 바뀌어도 문제 삼기 어렵다”고 말했다. 이어 “시공사가 수익성과 브랜드 전략에 맞춰 평면과 배치를 바꾸자고 요구하면 조합이 이를 수용하게 되는 구조”라고 덧붙였다. [ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단 전재, 재배포 및 AI학습 이용 금지]

정부 '보편형 임대주택' 계획, 추석 前 발표 서울 도심 등 선호도 높은 곳 84㎡ 중형주택 중심으로 공급 청년 '주거사다리' 역할 기대 정부 재정투입 부담은 커져 미래대응기금 사용 가능성도 정부가 추석 연휴 전 '보편형 임대주택' 발표에 나선 것은 치솟는 집값과 전월세에 대해 2030세대의 주거 불만이 커지고 있기 때문이다. 지역과 세대가 한자리에 모이는 추석을 앞두고 부동산 민심을 다잡지 않으면 국정 지지율이 추가로 흔들릴 수 있다는 판단에서 적극 대응하는 것으로 관측된다. 11일 당정 등에 따르면 정부는 8·13 부동산 대책을 통해 신설된 보편형 공공임대의 세부안을 올해 3분기 중 발표하는 방안을 검토해왔다. 발표 시점을 추석 전으로 정한 데는 급속도로 악화한 부동산 여론을 고려해 명절 민심에 선제적으로 대응하려는 의도가 깔린 것으로 풀이된다. 각종 여론조사에서 이재명 대통령의 국정 지지율은 30%대로 떨어지며 취임 후 최저 수준을 기록하고 있다. 한국갤럽 조사에서도 부동산 정책은 7월 넷째주 이후 줄곧 부정 평가 이유 최상위권을 차지하고 있다. 주거비 부담은 저소득층을 넘어 중산층에도 주요 민생 현안으로 부각되고 있다. 한국부동산원에 따르면 서울 매매가격지수는 올해 들어 7.77% 높아져 지난해 같은 기간(4.92%)보다 상승폭이 확대됐다. 전세가격 오름세는 더 가파르다. 올해 누적 상승률은 7.61%로 전년 동기(1.59%)의 5배에 육박한다. ◆ 저소득층 임대 벗어나는 기회로 이런 상황에서 정부는 보편형 임대주택이 주거 안정을 높이는 데 주요 역할을 할 것으로 보고 있다. '주거복지 차원에서 저소득층을 상대로 공급되는 저품질 주택'이라는 임대주택에 대한 인식을 깨고 공공임대 비중을 높이는 계기가 될 수 있다는 것이다. 이를 위해 보편형 공공임대를 중산층을 비롯한 다양한 소득계층이 주거 선택지로 고려할 만한 주택 유형으로 자리매김시키겠다는 의도다. 주거 사다리가 될 것으로 기대하는 분위기도 있다. 시세보다 임대료를 낮게 공급하면 '주거비 절감→종잣돈 축적→내 집 마련'이라는 선순환 고리를 구축할 수 있다는 것이다. 이 때문에 보편형 임대주택의 소득자산 요건이 현행보다 대폭 낮아질 예정이다. 통합공공임대주택의 경우 우선공급은 가구별 월평균 소득이 기준 중위소득 100% 이하(256만원), 일반공급은 중위소득 150% 이하(384만원) 등이었다. 가구 구성원 전원이 보유하고 있는 총자산은 3억4500만원 이하여야 했다. 발표를 앞둔 보편형 임대주택은 1인 가구 기준 중위소득 200% 이하(512만원), 총자산 5억원 이하가 유력하게 검토되고 있다. ◆ 청년 공급 위해 재정 총동원 정부는 관련 예산을 대거 편성했다. 6조2000억원을 투입해 보편형 임대주택 3만6000가구를 공급할 계획이다. 건설형 2만6000가구·매입형 5000가구·전세형 5000가구 등이다. 보편형 공공임대 전체 물량 가운데 50% 이상을 무주택 청년에게 배정하고, 나머지는 일반 무주택자 및 중산층에 공급할 계획이다. 일시적으로 늘어난 세수를 미래 투자에 활용하기 위해 신설한 미래대응기금 일부를 보편형 임대주택 사업에 사용할 가능성도 거론된다. 박홍근 기획예산처 장관은 지난 11일 라디오에서 미래대응기금 용처와 관련해 "청년들을 단순히 세대적으로 우리가 시혜를 베푸는 대상으로 봐서는 안 된다. 국가 미래 경쟁력을 결정하는 전략적 투자처"라며 "역세권 넓은 평수의 임대주택, 이런 것도 저희가 내년에 대폭 공급한다"고 언급했다. ◆ 품질 높일수록 재정 부담 '쑥' 이를 통해 입지·면적·마감재 등 상품성 면에서 품질을 끌어올려 민간 분양주택과 격차를 좁힌다는 목표다. 보편형 공공임대 건설형은 50~84㎡ 중형 평형을 중심으로 공급된다. 한국토지주택공사(LH)가 확보한 택지에서 내년부터 착공할 예정이다. 3기 신도시 가운데 남양주 왕숙 S-10블록, 인천 계양 AC2-1블록, 하남 교산 공공복합용지 등에서 공급될 예정이다. 이외에도 향후 서울 도심 등 선호 입지에 적극 공급한다는 방침이다. 입주 기간은 기본 6년에 출산할 때마다 연장해 최대 20년까지 거주할 수 있게 한다. 다만 지속가능성에 대한 의문이 제기된다. 역세권에 중형 주택을 지으면 당장 큰 비용이 드는데, 임대료를 시세보다 낮게 책정하면 장기 운영 비용이 눈덩이처럼 불어나기 때문이다. 여권에서는 청년 주거를 위해 주택도시기금, 미래대응기금을 확대하는 등 재정이 적극적인 역할을 해야 한다는 주장이 제기된다. [진영화 기자] [ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단 전재, 재배포 및 AI학습 이용 금지]