부동산 뉴스

서울 아파트의 월 평균 거래량은 5000건 정도다. 이보다 2배 정도 많으면 거래량이 폭발한 시기라고 볼 수 있다. 지난해엔 6·27 대출 규제 발표 직전인 3월과 6월, 10·15 부동산 대책 발표 시기인 9월과 10월에 거래량이 평균보다 2배 가까이 증가했다. 올해에도 4월과 5월엔 9000건 이상의 거래가 이뤄졌다. 고강도 규제에도 서울 아파트 거래량이 계속 늘어나는 배경엔 정부 공급 정책에 대한 신뢰 부족이 있다. 정부는 지난해 9·7 공급 대책을 발표하며 5년간 135만가구를 공급하겠다고 밝혔다. 급하게 집을 사려는 이들에게 조금만 기다려달라고 호소했다. 하지만 정부 계획대로 공급이 진행되지 않을 것이라 판단한 무주택자 일부가 주택 구입에 나선 것이다. 가뜩이나 정부 부동산 정책에 대한 신뢰가 부족한데, 최근 정부는 신뢰를 더 떨어뜨리는 행동을 하고 있다. 3기 신도시 창릉 S-3블록 사전청약 당시 안내받았던 전용 모기지 혜택을 본청약 공고에서 빼버린 게 대표적이다. 사전청약자들의 반발이 거세 정부는 유사한 수준의 대출 조건을 적용하겠다고 했지만, 이미 사전청약자 880명 중 254명이 본청약을 포기했다. 대출 총량제로 인한 일반분양 잔금대출 중단 사태도 마찬가지다. 규제 당시 미리 예외 항목을 고려하지 못해, 2년 전 청약에 당첨되고도 대출이 막혀 청약 입주를 못하는 일이 벌어졌다. 당장 연말까지 7만가구 이상이 입주가 예정돼 있다. 정부가 피해 구제 방안을 검토하고 있지만, 아직 구체적인 내용이 공개되진 않았다. 문제는 정부의 별도 조치로 위 피해자들을 구제하더라도, 무너진 신뢰를 회복하기는 어렵다는 데 있다. 특히 피해자뿐 아니라 이 사태를 지켜 본 시민 대다수가 앞으로 정부의 정책을 더 믿지 못하게 될 수 있다. 6월 서울 아파트 거래량은 28일 기준 5137건으로 진정세에 접어들었다. 4~5월 이어지던 매매 광풍이 이제야 잠잠해 졌다. 하지만 정부가 부동산 정책에 대한 신뢰를 주지 못한다면, 불안한 무주택자들은 다시 부동산으로 달려갈 수밖에 없다. 신뢰를 져버리는 일이 또 생긴다면, 앞으로 부동산 매매 수요를 억누르기는 힘들 것이다. [이용안 부동산부 기자] [ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단 전재, 재배포 및 AI학습 이용 금지]

반포자이 보유세 1810만원 종부세·공시가격·공정가액 ‘트리플 상향’ 정부가 초고가 주택에 대한 증세 방안을 검토하는 가운데 강남권과 용산구 등 일부 고가 아파트의 올해 보유세가 세율 조정 없이도 문재인 정부 시절 최고 수준을 넘어선 것으로 나타났다. 향후 종합부동산세 세율 인상과 공정시장가액비율, 공시가격 현실화율까지 동시에 높아질 경우 고가 주택 보유자의 세 부담이 크게 늘어날 수 있다는 전망이 나온다. 29일 우병탁 신한프리미어패스파인더 전문위원의 시뮬레이션에 따르면 강남3구와 용산구 내 공시가격 30억원 초과 아파트 9개 주택형의 올해 예상 보유세를 분석한 결과, 절반이 넘는 5개 주택형이 세율 인상 없이도 역대 최고 수준을 기록했다. 올해 6월 1일 기준 재산세는 연초 산정된 공시가격을 기준으로 부과되며, 종합부동산세는 오는 12월 고지될 예정이다. 서초구 반포동 반포자이 전용 84㎡ 1주택자의 올해 예상 보유세는 1810만원으로 집계됐다. 고령자·장기보유 등 종부세 공제 혜택은 제외한 금액으로, 지난해 1274만원 대비 40% 이상 늘었고 역대 최고 수준이던 2021년 1653만원도 넘어섰다. 2021년은 문재인 정부 말기로, 시세 15억원 초과 공동주택의 공시가격 현실화율이 78.3%에 달했고 종부세 공정시장가액비율 95%, 재산세 공정시장가액비율 60%가 적용되면서 보유세 부담이 가장 높았던 시기다. 하지만 올해는 공시가격 현실화율이 69%로 낮고 종부세 공정시장가액비율도 60%, 재산세는 43∼45% 수준으로 내려간 상황에서도 보유세가 역대 최고 수준으로 올라섰다. 아파트 가격 상승으로 공시가격 자체가 크게 오른 영향이다. 반포자이 전용 84㎡의 올해 공시가격은 34억9100만원으로 2021년 22억4500만원 대비 55.5% 상승했다. 시뮬레이션 대상 중에서는 서초구 반포동 아크로리버파크 전용 84.97㎡(2227만원), 같은 단지 전용 112.96㎡(3816만원), 래미안퍼스티지 전용 84.93㎡(1905만원), 송파구 잠실주공5단지 전용 82.6㎡(1258만원), 용산구 한남더힐 전용 235.3㎡(7633만원) 등도 올해 보유세가 역대 최고 수준으로 예상됐다. 우병탁 전문위원은 “올해 공시가격 현실화율 동결에도 지난해 서울 아파트값이 크게 올라 공시가격이 역대 최고 수준으로 상승한 곳이 많다”며 “공정시장가액비율이 60%로 낮은 데도 보유세는 역대 최고를 찍은 곳이 적지 않다”고 말했다. 이런 가운데 정부는 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상을 완화하기 위해 초고가 주택 보유세 부담을 선진국 수준으로 높이는 방안을 검토하고 있다. 지난 23일 대통령 주재 부동산 대토론회에서는 초고가 주택의 보유세 실효세율을 선진국 수준인 1%까지 높여야 한다는 의견이 제시됐다. 시세 50억원 주택에 연간 5000만원의 보유세를 부과하는 방식이다. 이 경우 강남권 전용 84㎡ 아파트의 보유세 부담은 현재보다 2~3배까지 늘어날 수 있다는 분석이다. 초고가 주택 기준은 아직 확정되지 않았지만 시장에서는 공시가격 30억원 안팎이 유력하게 거론된다. 국토교통부에 따르면 올해 공시가격 30억원 이상 공동주택은 5만869호로 전체 공동주택 1585만1336호의 0.32% 수준이다. 이 가운데 5만519호(99.3%)가 서울에 집중돼 있다. 현재 공동주택 평균 현실화율 69%를 적용하면 시세 기준 약 43억원 이상 아파트가 초고가 주택 후보군에 해당한다. 용산구 한남동 나인원한남·한남더힐, 강남·서초권 전용 84㎡ 이상 대형 아파트, 성수동 초대형 주상복합 등이 대표적으로 거론된다. 정부가 검토하는 증세 방식은 다양하다. 종부세 과표 구간을 신설해 초고가 주택에 더 높은 세율을 적용하거나, 공정시장가액비율을 주택 가격별로 차등 적용하는 방안 등이 거론된다. 현재 종부세 과세표준 12억원 초과~25억원 구간 세율을 세분화해 초고가 구간을 별도로 만들거나, 공정시장가액비율을 최대 90%까지 높이는 방식이다. 기본공제 확대 여부도 변수다. 정부는 현재 12억원인 1주택자 종부세 기본공제를 13억~15억원 수준으로 높이는 방안을 검토하는 것으로 알려졌지만, 초고가 주택에도 동일하게 적용할지는 정해지지 않았다. 세무 전문가들은 보유세 세부담 상한 조정 가능성도 제기한다. 현재 150%인 상한을 높이면 보유세 부담이 한 번에 크게 늘어날 수 있어서다. 특히 강남권 주요 아파트는 올해 공시가격 상승으로 이미 세부담 상한까지 오른 단지가 많아 추가 인상 여지가 있다는 분석이다. 시장에서는 문재인 정부 당시 2주택 이상자에게 적용됐던 200~300% 수준까지 상향될 수 있다는 전망도 나온다. 공시가격 현실화율 역시 변수다. 정부는 5년 단위 현실화율 로드맵 마련을 위한 연구용역을 진행 중이며, 이르면 오는 10~11월 발표할 예정이다. 현실화율이 높아질 경우 같은 시세라도 공시가격이 상승해 초고가 주택 대상이 한강벨트 등으로 확대될 가능성도 있다. 시장에서는 초고가 주택 기준 설정 이후 ‘문턱 효과’가 나타날 가능성도 제기된다. 강남권 대신 성동·마포·광진 등 한강변 지역 아파트로 수요가 이동할 수 있다는 전망이다.  

최악 건설경기에 23% 늘어 지방 미분양 쌓여 자금 경색 8만개 건설사 위기확산 촉각 전쟁 영향으로 인한 건설 관련 비용 급등의 충격이 덮친 건 가덕도 신공항 사업뿐만이 아니다. 지방 부동산 경기 악화에 따른 미분양, 프로젝트파이낸싱(PF) 자금 경색에 신음하던 건설사들이 공사비 문제까지 겹치면서 잇따라 쓰러지고 있다. 28일 국토교통부 건설산업지식정보시스템에 따르면 올해 폐업을 신고(변경·정정·철회 포함)한 건설사는 8만여개 건설사 중 2457곳에 달한다. 전년 같은 기간 1998곳에 비해 23% 증가했다. 올 상반기 기준으로는 2092곳에 달해 관련 집계가 시작된 2003년 이후 최고치를 기록했다. 이 같은 추세가 지속되면 올해 처음으로 연간 건설사 폐업 신고 건수가 4000건을 넘어설 것으로 전망된다. 특히 올 1~6월 종합건설사 폐업 건수는 378건으로 전년 동기(326곳) 대비 약 16% 늘어났다. 건설 시장은 발주자와 원도급자, 하도급자로 구분되는데 종합건설사는 이 중 원도급자에 해당한다. 하도급자인 전문건설업체에 비해 몸집이 큰 편이라 고용과 경기에 미치는 영향도 작지 않다. 올해 들어 건설사 폐업이 대폭 늘어난 건 건설업계 자금 경색에 비용 급등이 맞물린 영향으로 분석된다. 특히 건설 자재비 압박이 크다. 한국건설산업연구원의 '7월 건설시장동향'에 따르면 올해 5월 건설공사비지수는 137.67로 전월 대비 0.4%, 전년 동월 대비 5.07% 오른 것으로 나타났다. 같은 기간 소비자물가지수가 전년 동월 대비 3.1% 상승한 것과 비교해도 2%포인트 높다. 건설 부문 비용 상승 압력이 일반 물가보다 높은 수준을 이어간 것으로 해석된다. 가장 큰 원인은 중동 전쟁 이후 대폭 오른 핵심 자재인 철근 가격인 것으로 나타났다. 연구원은 "일반철근은 생산자물가지수가 160.0으로 전년 동월 대비 6.1% 뛰었고 시장가격지수도 143.8로 12.1% 올라 철근 중심의 자재비 상승 압력이 이어졌다"고 분석했다. 건설사 주요 일감인 주택 관련 사업이 부진한 점도 영향을 끼쳤다. 공공과 민간 부문 모두 주택 수주는 줄고 비주택 수주는 늘었다. 지난 5월 기준 공공 건설 전체 수주 추정치는 5조원으로, 전월(6조2000억원) 대비 19.1% 축소됐다. 특히 주택 부문 수주액은 5월 1조4000억원으로, 4월 3조1000억원보다 55.7% 감소했다. 여기에 지방 미분양 누적이 지방 건설사 자금 사정을 악화시켰다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 올해 1분기 광역시를 제외한 지방 초기 분양률은 49.6%였다. [진영화 기자] [ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단 전재, 재배포 및 AI학습 이용 금지]