부동산 뉴스

조합 대신 의견 조정 쉬운 ‘신탁’여의도 16개 단지 중 7곳 채택수도권 대단지 곳곳으로 확산공사비 협상능력 좋다는 기대에자금조달 쉽고 안정성도 높아수수료 갈등 위험 등은 문제 최근 서울·수도권에서 신탁 방식으로 재건축을 진행하려는 움직임이 활발하다. 재건축을 추진 중인 16개 단지 중 7개 단지가 신탁방식을 선택한 여의도에 이어 목동과 광명 등에서도 재건축 사업을 신탁사에 맡기려는 곳이 부쩍 늘었다. 신탁 재건축이 곳곳에서 활성화 되는 이유는 공사비 급증 등 급변하는 건설 환경이 작용하고 있는 것으로 보인다. 특히 공사비 협상을 조합보다 훨씬 전문적으로 할 수 있다는 기대감이 큰 것으로 해석된다. 13일 정비업계에 따르면 최근 목동신시가지 1단지와 2단지에서 예비 신탁사 선정이 이어지고 있다. 목동2단지 재건축추진준비위원회(이하 재준위)는 하나자산신탁과 업무협약을 체결했다. 현재 37개동 1640가구로 구성된 목동2단지는 앞으로 최고 49층 3381가구로 재건축될 예정이다. 목동1단지는 예비 신탁사 선정절차를 밟고 있다. 재준위는 수행전략 등 입찰제안 발표를 청취한 후 신탁사를 선정할 예정이다. 목동1단지는 현재 총 34개동 1882가구로 구성돼 있다. 이로써 목동신시가지 14개 단지(1∼14단지) 중 신탁방식을 선택한 곳은 무려 9곳에 달하게 됐다.신탁사 선정이 진행 중인 1단지 이외에 예비 신탁사 선정이 끝난 곳은 2단지와 5단지(이상 하나자산신탁), 7단지(코람코자산신탁) 9·11단지(한국자산신탁) 10단지(한국토지신탁) 13단지(대신자산신탁) 14단지(KB부동산신탁) 등이다. 목동 외에 광명과 상계동에서도 신탁방식 재건축을 추진하는 단지들이 상당수 나타나는 모습이다. 광명에서는 철산KBS우성아파트(교보자산신탁), 하안주공3·4단지(대한토지신탁), 하안주공10·11단지(한국자산신탁) 등이 잇따라 신탁사와 재건축 업무협약을 체결했다. 이밖에 도봉구 방학동, 노원구 상계동 등에서도 신탁방식 재건축을 선택하는 단지들이 늘어나고 있다. 민간이 추진하는 재건축 사업은 크게 조합 방식과 신탁 방식으로 나뉜다. 조합 방식은 대부분 재건축 단지가 추진하는 방식이다. 주택 소유주로 구성된 조합이 임원진을 만들고 시공사와 계약한다. 조합이 각종 인허가, 분양 등 모든 절차도 맡아 진행한다. 조합 방식 재건축은 주민 스스로 의사 결정을 내릴 수 있다는 게 장점이다. 다만 조합원 사이 복잡하게 얽힌 이해관계를 조율하기 어렵다는 한계가 있다. 각종 비리로 조합 집행부가 교체되면서 사업이 기약 없이 지연되는 경우도 많이 일어난다.. 이같은 문제를 해결하기 위해 등장한 재건축 사업 형태가 바로 신탁 방식이다. 2016년 도입된 신탁 방식은 조합이 일부 수수료를 지불하고 사업 진행 전반에 걸쳐 전문 신탁사가 관리하는 형태다. 신탁 방식 재건축의 장점은 조합 방식의 단점을 상당히 보완했다는 부분이다. 조합 방식보다 상대적으로 투명하게 사업을 진행할 수 있고, 신탁사가 자체 신용도를 바탕으로 자금을 조달하기 때문에 훨씬 안정적이다. 최근 문제가 되는 공사비 협상도 건설사와 지속 관계를 맺어온 신탁사들이 조합보다 더 유리하다는 분석이 많다. 건설사 입장에도 신탁 재건축은 공사비를 기성으로 지급받는 경우가 많아 이윤을 스스로 낮춰야 할 때도 조합방식보다 무리가 덜하다는 귀띔이다. 고준석 제이투자자문대표는 “조합 방식과 비교해 신탁 방식이 가진 장점 때문에 최근 시장에서 관심이 많다”고 분석했다. 다만, 신탁 방식 재건축은 아직은 초기 단계다. 공사를 완성시킨 사업장이 경기 안양시 평촌 대성유니드, 서울 강서구 신마곡 벽산블루밍 등을 제외하면 거의 없다. 특히 분양 매출의 일부를 수수료 명목으로 신탁사에 지불하는 부분은 최대 부담이다. 아파트 단지 토지 3분의 1 이상을 신탁등기해야 하는 점도 있다. 가구당 수천만원이 넘는 수수료와 등기부등본 상 명의가 신탁사로 넘어가는 데 주민들의 반발이 자주 생긴다. 실제로 신탁 수수료 규정이 제대로 확립되지 못한 점과 계약 체결·해지 조건을 둘러싼 갈등이 많다는 사실은 아직 문제점으로 꼽힌다. 한편 국토교통부 등은 11일부터 6개월간 범부처 건설분야 불법·불공정행위 합동점검반을 운영한다. 점검반은 건설 자재시장의 불공정한 거래관행을 개선해 건전한 거래질서를 확립하고, 건설현장 전반의 불법‧부당행위 등을 근절해 불필요한 비용 발생을 차단하려는 취지에서 도입됐다. [ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단 전재, 재배포 및 AI학습 이용 금지]

'금리인하 단비' 오피스텔전세사기 여파에 월세족 늘고정부도 비아파트 지원책 확대전문가들 "역세권 중소형 선별"'금리인하에도 먹구름' 상가코로나쇼크 아직도 회복 못해지난해보다 공실률 더 치솟아과잉공급 신도시 상가들 텅텅 ◆ 판 바뀌는 수익형 부동산 ◆ 지난 11일 서울 신촌의 한 오피스텔 분양사무소. 시장 분위기를 묻는 질문에 이곳 직원은 "6월만 해도 분양 문의가 전혀 없었는데, 최근 미국이 빅컷(기준금리 0.5%포인트 인하)을 단행한 후 분위기가 조금씩 달라졌다"며 "실거주가 아니라 투자용으로 분양사무소를 찾는 사람도 꽤 많아졌다"고 귀띔했다. 3년2개월 만에 기준금리가 내려가면서 오피스텔·상가 등 수익형 부동산시장이 꿈틀대고 있다. 함영진 우리은행 부동산빅데이터랩장은 "오피스텔 월세가 올라가는 추세에 더해 금리까지 내려가면 임대수익률에 대한 장점이 상대적으로 부각될 것"이라고 밝혔다. 매일경제가 일선 현장을 취재한 결과, 금리 인하를 바라보는 오피스텔과 상가 시장의 자세는 미묘하게 달랐다. 오피스텔은 보수적인 접근이 가능한 타이밍이지만, 상가는 향후 추이를 더 지켜봐야 한다는 판단이 지배적이었다. 서울 오피스텔 매매 시장은 지난 8월부터 바닥을 찍은 분위기다. 매매가격이 떨어지는 동안에도 꾸준히 오르던 월세가격이 오피스텔 평균 수익률을 높여 수요자들의 발걸음을 돌아세우게 만들었다는 분석이 많다. 기준금리 인하에 대한 기대감이 확산되던 지난 8월 서울 오피스텔 매매가격은 7월보다 0.03% 상승하면서 2년 만에 반등세로 돌아섰다. 전국 오피스텔 월세가격지수는 15개월 연속 상승하고 있다. 8월 100.68(2023년 12월 100 기준)로 2018년 1월 조사를 시작한 이후 최고점을 기록했다. 국토교통부 실거래가 공개시스템을 봐도 이 같은 경향이 보인다. 서울 강남구의 오피스텔 '강남역 센트럴 푸르지오 시티' 전용면적 23.23㎡는 올해 7월 보증금 1000만원, 월세 110만원에 계약이 이뤄졌다. 재작년 2월(보증금 1000만원, 월세 100만원)보다 월세가 10만원 올랐다. 전국 오피스텔 평균 수익률도 올 8월 연 5.38%까지 올라왔다. 2022년 3월(4.73%) 이후 30개월 연속 상승 중이다. 오피스텔 월세가 뛰는 이유는 1·2인 가구 증가, 전세사기 영향 등이 겹친 결과다. 게다가 신규 공급이 급감하는 것도 꽁꽁 얼어붙었던 오피스텔 투자 환경을 다소 긍정적으로 만들고 있다. 정부가 오피스텔 등 비아파트 시장 정상화를 위해 각종 대책을 추진하고 있는 것도 호재로 꼽힌다. 정부는 8월 비아파트 시장 활성화를 위해 2027년까지 준공된 소형(전용 60㎡ 이하, 공시가 6억원 이하) 신축 오피스텔을 사면 취득세, 종합부동산세, 양도소득세 등 부동산 세금을 산정할 때 주택 수에서 제외해 주기로 했다. 윤수민 NH농협은행 부동산 전문위원은 "최근 서울과 지방 주요 지역 오피스텔 중 수익률이 6%까지 나오는 곳도 나타났다"며 "여러 정황상 지금이 바닥이라는 인식이 퍼지고 있다"고 설명했다. 물론 전문가들은 아직 본격적인 상승세를 점치기는 이른 시기인 만큼 선별적으로 접근해야 한다고 조언한다. 올해 1~8월 전국에서 진행된 오피스텔 27개 단지 청약의 평균 경쟁률은 5.3대1로 2022년(5.2대1)이나 2023년(6.7대1)과 비교해도 크게 다르지 않다. 결국 1·2인 가구와 신혼부부 등의 임대차 수요가 꾸준한 역세권 중소형 오피스텔을 위주로 투자하는 게 아직은 안전하다는 조언이다. 고준석 연세대 상남경영원 주임교수는 "최근 흐름을 볼 때 오피스텔은 자본이익(시세차익)보다는 안정적인 월세 수익을 중심으로 접근하는 게 좋아 보인다"고 말했다. 상가의 경우 경기가 본격적으로 활성화되기 전까진 금리 인하가 미치는 영향이 제한적일 것이라는 의견이 많았다. 전국 대규모 상가 공실률은 작년 2분기 13.46%에서 올해 2분기 13.79%로 계속 높아지고 있다. 소규모 상가 공실률은 같은 기간 6.95%에서 8.01%로 더 큰 증가폭(1.06%포인트)을 기록했다. 코로나19 사태로 야외 활동이 자유롭지 못하면서 큰 타격을 받았던 상가 시장이 지금까지도 회복하지 못하고 있는 셈이다. 특히 상가가 과잉 공급된 세종, 동탄·위례·미사 등 수도권 신도시, 택지지구 등에서 공실률이 높다. 한 역세권 근처의 공인중개사사무소 직원은 "애초에 경기가 나빠 주변 상가들 장사도 잘 안 되는 상황에서 금리가 내려간다고 해서 누가 상가를 매매하려 하겠느냐"고 회의적인 반응을 보였다. [손동우 기자 / 박재영 기자 / 위지혜 기자] [ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단 전재, 재배포 및 AI학습 이용 금지]

-“전세 계약이 도래해 전셋집을 알아보고 있는데, 자칫 잘못해 전재산을 날릴까봐 너무 걱정 됩니다.”(40대 김모씨) -“계약 당시 공인중개사의 말만 믿고 계약 했는데, 계약 후 집주인이 전세금을 돌려주지 않을 수도 있다는 이야기를 듣고 나니, 전세사기를 당한 것 같아 불안합니다.”(30대 이모씨) 대규모 전세 사기 사건이 발생한 지 2년이 지나가고 있음에도 세입자들은 여전히 불안에 떨고 있다. 대개 소형, 비(非)아파트, 10년 이내 주택에서 보증사고 가능성이 큰 다주택자 비중이 높은 것으로 분석됐다. 수도권 외에도 충남, 강원, 경남 등도 주택 시장 향방에 따라서는 보증금 사고 문제가 부각할 수 있다는 관측이다. 13일 민병철 주택금융공사 연구위원이 ‘다주택자 비중으로 살펴본 역전세 위험’ 관련 논문을 소개해 관심이 쏠린다. 민 연구위원의 논문에 따르면 아파트 보다 빌라 등 비아파트에서 다주택자 비중이 높은 경향을 보였다. 민 위원은 “아파트에 비해 비아파트의 전세가율이 높고, 가격 수준이 낮은 점에 영향을 받은 것 같다”고 설명했다. 더욱이 2주택자, 3주택자 비율은 크게 차이 나지 않았는데 4주택 이상 보유한 비중에서 큰 차이(비아파트 11.7%, 아파트 4.2%)를 보였다. 연식 30년 이상은 4주택 이상이 3.9%인데 비해 5년 이내는 9.6%, 5∼10년은 14.8% 등으로 상대적으로 신축 주택에서 다주택자 비율이 높았다. 이와 함께 소형 면적대에서 다주택자 비중이 급격하게 높다는 특징도 존재했다. 지역별로는 서울과 부산, 충남, 세종에서 다주택자가 보유하고 있는 주택의 비중이 높은 것으로 나타났다. 또 전세사기로 홍역을 치른 수도권 외에도 충남, 강원, 경남 등도 보증금 사고 문제가 발생할 가능성이 높다 진단했다. 특히, 충남은 연식이 5~10년인 소형 비아파트 주택의 70%정도를 4주택 이상 가진 다주택자가 보유하고 있어 각별히 주의해야 한다. 민병철 연구위원은 “모든 다주택자가 전세사기 의도를 가진 것은 아니지만, 레버리지가 일정 수준을 넘어서면 전세 시장 향방에 따라 개인의 의도와 무관하게 보증금을 돌려주지 못하는 상황이 벌어질 수 있으므로 세입자들은 이에 각별히 유의해야 한다”고 강조했다. “전세 사기 피하려면 계약 전 ‘이것’ 꼭 확인해야”최근 전세 사기 피해를 호소하는 세입자들이 적지 않다. 전문가들은 특히 계약 전 충분한 정보 확인이 이뤄지지 않으면 피해를 예방하기 어렵다고 지적한다. 전세 계약 전 매매가와 전세가를 확인하는 것은 첫 번째 단계다. 주변 부동산 시세와 전세가가 차이가 없는 경우라면 위험 신호로 볼 수 있다. 공인중개사의 말을 맹신하기보다는 직접 국토교통부 실거래가 시스템이나 부동산 앱을 통해 시세를 확인하는 것이 안전하다. 그 다음으로 중요한 것은 집주인의 채무상태를 확인해야 한다. 집주인의 채무상태가 나쁜 경우, 해당 부동산이 경매에 넘어가 세입자의 보증금을 전부 돌려받지 못할 수 있기 때문이다. 이를 확인하려면 등기부등본 발급을 통해 근저당권이나 전세권 설정 여부를 반드시 살펴야 한다. 특히, 세금체납 여부를 확인하는 것이 중요한 부분이다. 집주인의 세금이 체납될 경우, 전입신고를 했더라도 나중에 발생한 세금체납이 세입자의 전세보증금 보다 우선 변제될 수 있다. 과거에는 세입자가 집주인의 세금체납을 확인하기 어려웠으나 이제는 집주인의 동의 없이도 국토교통부 홈페이지나 세무서를 통해 확인 가능하다. 다만, 임대차 계약서가 필요하므로 계약 후 조회가 가능하다는 한계가 있다. 엄정숙 부동산 전문변호사는 “전세 사기 피해를 방지하려면 주변 매매가와 전세가를 비교하고, 등기부 등본을 통해 집주인의 채무상태를 확인하는 것이 중요하다”며 “세금체납이 발생하면 세입자의 전입신고 보다 우선 변제가 이뤄질 수 있기 때문에 세금체납 여부도 반드시 확인해야 한다”고 말했다. 그는 이어 “세입자가 계약 후 세금체납 사실을 확인 했다면 계약을 해지할 수 있도록 관련 법 개정이 절실하다”면서 “세금체납으로 인한 피해를 줄이기 위해 사전 점검과 계약서에 특약을 넣는 등의 대책도 마련해야 한다”고 강조했다.