28일부터 한국주택금융공사(HF)의 전세대출 보증 기준이 강화됨에 따라 2년 전 수도권에서 빌라(연립·다세대) 전세 계약을 맺은 빌라 10곳 중 3곳 가까이는 기존 보증금으로는 신규 임차인의 전세대출이 불가능할 것이라는 분석이 나왔다.
부동산 중개 플랫폼 집토스는 지난 2020년부터 올해 8월까지의 수도권 연립·다세대 전월세 실거래가와 공동주택가격을 분석해 이와 같은 결과를 확인했다고 이날 밝혔다. 이번 분석은 이날부터 HF 전세대출 보증 한도가 주택도시보증공사(HUG)와 동일한 ‘공시가격의 126% 이내’로 변경되는 것에 따른 시장 파급 효과를 예측하기 위해 진행됐다.

분석 결과 지난 2023년 하반기에 체결된 수도권 연립·다세대 전세 계약 중 27.3%가 새로운 HF 보증 기준(공시가격의 126%)을 초과하는 것으로 나타났다. 즉 이들 계약의 임대인이 2년 전과 동일한 조건으로 새로운 임차인을 구하려 할 경우 HF 보증서를 이용한 전세대출이 불가능해지는 셈이다.
지역별로는 인천광역시가 45.9%로 가장 위험도가 높았으며 경기도가 36.8%, 서울이 21.0% 순으로 뒤를 이었다.
특히 인천과 경기 지역 빌라 10곳 중 4곳 가까이가 보증금 감액 없이는 동일 조건의 전세 계약에서 대출이 어려워 역전세·보증금 반환 분쟁의 ‘뇌관’이 될 수 있다는 우려가 나온다.

이미 시작된 ‘공시가 126%’ 룰 여파…다가구 사각지대 우려도

이러한 ‘공시가격 126%’ 룰은 2023년부터 HUG가 먼저 적용하기 시작하며 시장에 영향을 미쳐왔다는 평가다. 2021년과 2022년에 체결된 전세 계약을 기준으로 분석하면 각각 53.1%와 56.3%라는 더 높은 비중의 계약이 현재 기준을 초과해서다.
이는 2023년부터 임대인들이 HUG 보증 가입이 가능한 수준으로 전세금을 맞추는 경향이 나타났기 때문으로 풀이된다. 이번 HF의 동참으로 비아파트 시장의 전세금 하방 압력은 거세질 것이라는 전망이다.
집토스는 이번 분석이 임대인이 법인이 아닌 개인이며 별도의 융자가 없는 ‘최상의 조건’을 가정한 것으로 실제 대출 불가 비중은 이보다 훨씬 높을 수 있다고 경고하기도 했다.
연립·다세대보다 HUG 보증 가입이 어려워 HF 보증 의존도가 높은 다가구주택의 경우 공시가격(개별단독주택가격)이 시세보다 낮게 형성된 경우가 많아 동일 조건 대출 불가 비중은 더욱 높을 것으로 예상된다.
이재윤 집토스 대표는 “HUG에 이어 HF까지 전세대출의 문턱을 높임에 따라 비아파트 시장의 임대인들은 보증금을 낮추지 않으면 새로운 임차인을 구하기 어려워질 것”이라며 “이는 결국 기존 임차인에게 보증금을 제때 돌려주지 못하는 사례의 급증으로 이어질 수 있어 임차인과 임대인 모두의 주의가 필요한 시점”이라고 강조했다.