10·15 규제 이후 서울 원룸·빌라 시장에서 자치구별 거래 성적표가 극명하게 갈렸다. 강남·서초는 거래량이 오히려 늘어난 반면, 성동·은평·구로 등 다수 지역은 거래량이 40% 안팎으로 급감했다.
부동산 실거래 데이터 플랫폼 집품이 서울특별시 원룸·빌라(다세대·연립) 시장을 대상으로 규제 이전 77일(2025년7월30일~10월14일)과 규제 이후 77일(2025년10월15일~12월30일)을 분석한 결과, 서울 자치구별 거래 증감률에서 뚜렷한 지역 간 격차가 나타났다.
규제 이후 거래량이 가장 크게 감소한 지역은 성동구다. 규제 전 265건에서 규제 후 142건으로 줄어 거래량이 46.4% 감소했다. 구로구 역시 같은 기간 276건에서 154건으로 거래량이 44.2% 줄었으며, 은평구(-41.5%), 마포구(-39.3%), 동작구(-36.7%) 등도 거래 감소 폭이 컸다. 이들 지역은 규제 이후 거래량 감소율이 35%를 넘기며 서울 평균을 크게 하회했다.

규제 이후 거래량이 증가한 지역은 강남구와 서초구로 한정됐다. 강남구는 규제 전 206건에서 규제 후 267건으로 거래량이 29.6% 증가했고, 서초구도 같은 기간 245건에서 322건으로 31.4% 늘었다.
다만 두 지역 모두 거래량 증가와 달리 거래금액은 각각 9.9%, 16.4% 감소하면서 거래 건수 확대와 평균 거래 단가 하락이 동시에 나타난 것으로 집계됐다.
거래량 감소에도 불구하고 거래금액이 증가한 지역도 다수 확인됐다. 동작구는 거래량이 36.7% 줄었음에도 거래금액은 15.6% 증가했으며, 성북구(+13.7%), 구로구(+12.7%), 관악구(+11.3%), 영등포구(+8.5%) 등에서도 유사한 흐름이 나타났다. 이는 규제 이후 거래 건수는 줄었지만 상대적으로 고가 거래 비중이 확대된 결과로 해석된다.
송파구는 규제 전후 거래량이 572건에서 567건으로 0.9% 감소하는 데 그쳤고 거래금액 역시 5.3% 감소해 변동 폭이 제한적인 모습을 보였다. 송파구는 거래량과 거래금액 모두 서울 평균 대비 안정적인 흐름을 유지한 지역으로 분류됐다.
규제 이후 77일간 강남구 원룸·빌라 거래규모는 267건, 금액은 8억9951만원으로 집계됐다. 직전 기간(206건, 9억9868만원)보다 거래량은 29.6% 증가하고 거래금액은 9.9% 감소했다.
서초구는 규제 이후 322건, 8억1840만원의 거래규모를 기록했다. 직전 기간(245건, 9억7875만원)과 비교하면 거래량은 31.4% 증가하고 거래금액은 16.4% 감소했다.
반면 은평구는 규제 이후 거래량이 417건, 3억2054만원으로 집계됐다. 직전 기간(713건, 3억3047만 원) 대비 거래량은 41.5% 감소하고 거래금액은 3.0% 감소해 거래 위축이 동시에 나타났다.
성동구 역시 규제 이후 거래량이 142건으로 줄었다. 직전 기간(265건, 13억4430만원)과 비교하면 거래량은 46.4% 감소한 반면 거래금액은 14억5310만원으로 8.1% 증가한 수준이다.
마포구는 규제 이후 330건, 6억2993만원의 거래가 이뤄졌다. 직전 기간(544건, 5억9379만 원) 대비 거래량은 39.3% 감소하고 거래금액은 6.1% 증가했다.
구로구의 경우 규제 이후 거래량은 154건, 2억9166만원으로 집계됐다. 직전 기간(276건, 2억5868만원)보다 거래량은 44.2% 감소, 거래금액은 12.7% 증가했다.
동작구는 규제 이후 거래량이 369건, 6억8468만원으로 나타났다. 직전 기간(583건, 5억9218만원)과 비교하면 거래량은 36.7% 감소, 거래금액은 15.6% 증가한 수준이다.
송파구는 규제 전후 거래량 변동이 제한적이었다. 규제 이후 거래량은 567건으로 직전 기간(572건) 대비 0.9% 감소했고, 거래금액은 5억4591만원으로 5.3% 감소했다.
집품 관계자는 “10·15 규제 이후 서울 원룸·빌라 시장은 거래량 기준 강남·서초 등 핵심 지역과 외곽 지역 간 격차가 더욱 뚜렷해졌다”면서 “성동·은평·구로 등에서는 거래량이 40% 안팎으로 급감한 반면 강남·서초는 규제 이후에도 거래량 증가세가 이어지며 상반된 흐름”이라고 설명했다.