서울시가 재건축·재개발 사업성을 높이기 위해 용적률과 공공기여 규제를 추가로 푼다. 국가유산 주변이나 고도지구처럼 높이 규제를 받는 재건축 단지는 종상향 때 내는 공공기여 부담을 덜어주고, 공원·녹지 등 필수시설을 기부채납하는 사업장은 법적상한용적률까지 적용한다. 신속통합기획에서 사업성 보완이 필요하면 공공기여를 추가로 낮춘다.

29일 서울시에 따르면 시는 이런 내용을 담은 2030 서울특별시 도시·주거환경정비기본계획 변경을 추진하고 있다.

서울시는 높이 규제를 받는 재건축의 공공기여 기준을 완화한다. 고도·경관지구나 국가유산 주변처럼 종상향을 해도 높이 제한 때문에 법적상한용적률을 다 쓰지 못하는 곳이 대상이다.

예컨대 제3종 일반주거지역이 준주거지역으로 종상향되면 법적상한용적률은 300%에서 500%로 높아진다. 하지만 높이 규제로 400%까지만 개발할 수 있다면 공공기여율은 10%에서 5%로 낮아진다. 종상향으로 실제 늘어난 용적률이 절반에 그치는 만큼 공공기여도 절반만 적용하는 방식이다.

구릉지나 도시자연공원·학교시설 주변도 신속통합기획 과정에서 높이 제한을 받는다고 인정되면 같은 기준을 적용할 수 있다. 종로 등 도심 문화재 밀집지역과 남산 주변, 북한산·아차산 주변 등 높이 규제를 받거나 구릉지가 많은 성북·서대문 등 강북권 재건축 단지들이 혜택을 받을 것으로 전망된다.

공원·녹지 등 관련 법령에 따라 설치해야 하거나 도시계획 관련 위원회가 필요성을 인정한 시설을 기부채납하는 정비사업은 용적률 인센티브를 더 활용할 수 있게 된다. 지금은 이런 시설을 제공해 추가 용적률을 받을 수 있어도 기본계획에서 정한 상한용적률에 걸리면 인센티브 일부를 활용하지 못하는 경우가 있다.

서울시는 이런 경우 해당 용도지역의 법적상한용적률까지 적용할 수 있도록 기준을 바꿀 계획이다. 재개발은 이미 현황용적률이나 사업성 보정계수 등을 적용할 때 법적상한용적률까지 허용하는 예외 규정이 있는데, 여기에 필수시설 기부채납을 추가한다. 재건축에는 같은 내용의 규정을 새로 만든다.

노원구 월계삼호4차와 중계그린이 대표적인 수혜 단지로 꼽힌다. 두 단지는 제3종 일반주거지역의 상한용적률에 막혀 기부채납에 상응하는 용적률 인센티브를 모두 반영하지 못했다.

노원구가 시뮬레이션 한 결과 변경안이 확정되면 월계삼호4차는 용적률이 약 10%포인트, 중계그린은 약 5%포인트 높아질 것으로 추산됐다. 늘어난 용적률을 일반분양 물량으로 돌리면 조합 수입이 늘어 분담금을 낮추는 데 도움이 될 수 있다.

변경안에는 신속통합기획 등의 과정에서 사업성을 확보할 필요가 있다고 인정되면 공공기여율을 더 낮추는 내용도 담겼다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “법적상한용적률까지 여유가 있는 단지에서 용적률을 5~10%포인트 추가로 확보하는 것은 결코 작은 효과가 아니다”며“숨은 규제를 하나씩 걷어내는 시장 친화적 제도 개선”이라고 말했다.

서울시는 서울시의회 의견청취 등 절차를 거쳐 변경안을 확정할 예정이다.


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