주택가격이 20% 하락하면 주택가치가 대출보다 낮은 위험 가구가 대폭 늘어난다는 분석결과가 나왔다. 이른바 ‘깡통주택’이 범람할 우려가 크다는 것인데, 부동산대책 수립시 부작용에 대한 고려가 필요하다는 목소리가 나온다.

28일 김미애 국민의힘 의원이 국회예산정책처로부터 제출받은 ‘부동산 가격하락 부작용 분석’ 자료에 따르면, 주택가격이 20% 하락할 경우 주택가치가 대출보다 낮은 ‘깡통주택 위험가구’가 최대 8만8000가구까지 증가하는 것으로 나타났다. 2025년 기준으로 이런 위험가구는 약 3만3476가구로, 전체의 0.17% 수준이다. 그러나 주택가격 10% 하락 시 26.9% 늘어나는 4만7561가구가 되고, 20% 하락할 땐 8만8223가구(+135.4%)까지 불어나는 것으로 분석됐다.

이는 주택가격 하락 시 자산보다 부채가 더 큰 ‘역전 구조’에 놓이는 가구가 빠르게 늘어날 수 있음을 뜻한다.

주택가격 하락은 가계 자산에도 직접적인 영향을 미치는 것으로 나타났다. 국회예산정책처 분석에 따르면 2025년 기준 가구 평균 순자산은 4억7144만원이다. 주택가격 10% 하락 시 4억4769만원(-5.0%), 20% 하락 시 4억2382만원(-10.1%)으로 감소하는 것으로 추정됐다.

특히 가계 자산의 약 75.8%가 부동산 등 실물자산으로 구성된 구조를 고려할 때, 주택가격 변동은 국민 자산 규모에 직접적인 영향을 미친다는 지적이 나온다.

한편 2025년 기준 가구 평균 부채는 9534만원이며, 이 중 담보대출은 5565만원 수준으로 나타났다. 한국은행에 따르면 취약차주 비중은 6.7%, 잠재 취약차주는 18.0% 수준으로 나타나는 등 주택가격 하락 시 가계의 채무상환 부담과 금융시스템 리스크가 확대될 가능성이 제기된다.

김미애 의원은 “부동산 가격 조정은 시장 과정이지만, 급격한 하락은 서민 자산 감소와 금융 리스크 확대를 동시에 초래할 수 있다”며 “특히 주택담보대출 비중이 높은 우리 구조에서는 가격 변동 속도를 안정적으로 관리하는 ‘연착륙 정책’이 무엇보다 중요하다”고 강조했다. 그러면서 “취약가구 보호와 금융안정이라는 두 가지 목표를 동시에 고려한 정교한 정책 대응이 필요하다”고 밝혔다.


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