서울 강남·서초·송파·용산구 전체가 24일부터 토지거래허가구역으로 묶이는 가운데 최근 ‘준강남’으로 일컬어지는 동작구 노량진·흑석뉴타운 일대 집값이 들썩이고 있어 주목된다. 일부 조합원 분양권 매물은 10억원 이상 ‘웃돈’이 형성되고 올 들어 거래도 대폭 늘고 있다. 이번 강남·용산 일대 토허제 지정으로 인한 ‘풍선 효과’로 가격이 더 뛰면 정부가 규제에 들어갈 수 있다는 예상도 나온다.
23일 부동산 업계 등에 따르면 최근 노량진뉴타운(재정비촉진지구) 핵심 구역에서 아파트를 받을 수 있는 조합원 분양권 매물을 기준으로 프리미엄(웃돈)은 10억원 이상이 ‘뉴노멀’로 형성돼 있다. 프리미엄이 6억원대였던 작년 초와 비교하면 웃돈이 두 배가량 뛴 셈이다.
노량진뉴타운은 노량진, 대방, 상도동 일대 1~8구역에서 9000가구 규모로 추진되고 있다. 이곳 대장주로 불리는 1·3구역은 호가가 계속 뛰고 있다. 노량진1구역에서 ‘1+1(84㎡+59㎡)’ 분양이 예상되는 단독주택(예상 감정평가액 10억원)은 급매임에도 웃돈 13억원이 붙어 시장에 나왔다. 현시점에서 9억원 선으로 예상되는 추가 분담금을 포함하면 실질적 매매가는 32억원에 달한다.
노량진4구역도 사정은 마찬가지다. 향후 84㎡ 아파트 분양이 예상되는 권리가액 4억3000만원짜리 주택은 웃돈 12억원에 현재 매물이 올라와 있다.
동작구 재개발 전문 A공인중개사는 “작년 3월엔 3구역 조합원 분양권 매물 프리미엄이 6억5000만~7억원 수준이었는데, 물건에 따라 피(프리미엄)가 2배까지도 올랐다”며 “매도자가 우위에 선 양상이고, 오늘이 제일 싸다는 말이 실감되는 것이 요즘 분위기”라고 전했다.

특히 올해 2월 토허제가 풀리고 강남3구를 중심으로 호가가 훌쩍 뛰면서 그에 따른 나비 효과가 노량진으로 번졌다고 한다. 잠실 등 강남권 호가가 크게 뛰자 15억~20억원 수준의 자금 여력을 가진 자산가들이 노량진으로 눈을 돌리고 있다는 전언이다.
서울부동산정보광장에 따르면 지난해 1~2월 255건이었던 동작구 아파트 매매 거래량은 올해 1~2월 426건(23일 기준)으로 늘어난 추세다. 이달 말까지 신고 기한이 남은 점을 감안하면 거래량은 더 늘어날 수 있다. 직전 월 거래량 최고치는 467건(작년 7월)이다.
고준석 연세대 상남경영원 주임교수는 “노량진은 주변 개발 호재와 더불어 학군지로서 잠재력을 갖고 있어 젊은 자산가들의 관심이 높다”면서 “인근 여의도와 강남권 아파트의 시세를 감안하면 가격적 경쟁력도 아직 갖고 있는 것으로 보인다”고 말했다.
그러나 추격 매수에는 신중해야 한다는 평가가 많다. 노량진뉴타운의 현 시세에 따르면 투자자 입장에선 향후 예정된 추가 분담금까지 감안하면 향후 재개발이 완료됐을 때 전용 84㎡ 기준 가격이 25억원 이상을 보여줘야 시세 차익이 확보되기 때문이다. 구역별로 층수 변경과 하이엔드 브랜드 적용으로 인한 공사비 인상, 공기 연장 등은 추가 분담금과 맞물려 향후 재개발 진행 속도와 가격 등에서 리스크가 될 수 있다. 재개발 구역의 특성상 갭투자가 쉽지 않아 초기 자금이 많이 들어가는 점도 변수다.
이처럼 리스크가 있음에도 거래가 늘어나는 것은 인근 흑석뉴타운의 상승세 때문이다. 흑석뉴타운 전용 84㎡ 시세는 20억원대를 넘어선 지 오래다. 흑석7구역을 재개발해 흑석뉴타운 대장주로 꼽히는 흑석동 ‘아크로리버하임’은 토허제 해제 이후 3.3㎡(1평)당 1억원 시대를 눈앞에 두고 있다. 이 아파트 전용 84㎡는 지난달 28억원에 거래돼 신고가를 찍었다.
흑석뉴타운 중심부에 있는 흑석9구역에선 프리미엄이 15억원에 달하는 매물까지 나왔다는 전언이다. 흑석동 B공인중개사는 “서울 지역 다른 재개발인 한남뉴타운이나 성수전략정비지구의 경우 이미 가격이 오를 대로 올라 진입장벽이 ‘넘사벽’으로 높아졌다”면서 “어느 정도 자금력이 있는 수요자들이 노량진·흑석 아파트나 재개발 물건에 접근하고 있다”고 말했다.
시장에선 강남3구와 용산구에서 본격적으로 ‘갭투자’(전세 끼고 매수)가 금지되면서 동작을 비롯해 성동구, 광진구 등 한강 벨트나 과천, 강동구 등 강남 인접 지역으로 매수세가 옮겨 갈 것이라는 관측도 나온다.


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